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楼市进入微妙时刻!

时间:2022-07-07 10:08栏目:公司简介 点击: 203 次

楼市在进入 ICU 之后,颤颤巍巍的出来了。

今天我们来看,到底救成什么样了?

1

6 月楼市在数据上出现难得的好消息,没有往我们预期的最坏的方向走。

在 6 月份的前 20 天内,根据克尔瑞的数据来看:

80 个重点城市 6 月前 20 日累计成交量达 1416 万平方米,环比增长 18%,较 2022 年 6 月同期回落 41%。

虽说对比同期,依旧回落,但是环比增长了 18%,也就是 6 月份比 5 月份要好些。

对房地产来说,这是久违的好消息。

具体哪些城市在强刺激的情况下有所好转?

我们来看这张图:

从这张图中,我们明显可以看出:

1、环比下跌的城市,明显没有上涨的城市多。

2、长春,青岛,济南,苏州,杭州,中山,湖州,珠海,徐州,惠州,深圳这些城市是最为明显的。

3、珠三角回暖是比较明显的。

可以这样说,楼市最最最难的情况已经过去了。

1、杭州

杭州 5 月 17 日新政满月,取得不小的成绩,特别是二手房。

从 517 以后到 6 月 22 日不到 40 天,成交量达到了将近 8000 套。每天的成交量达到了 200 多套,按照这样的情况下,6 月份杭州的二手房将会突破 6600 套,比 5 月份成交多了 1700 多套。

而在 5 月份新政之前杭州的二手房成交日均 90 多套,可见成交量上涨是非常显著的。

成交量的上涨跟政策有很大的关系,517 政策,杭州持续放松,落户就可以购买二手房,基本上门槛已经非常低了。

2、济南

直接看这两个月的数据变化——

图片来源济南楼市头条

我们可以看出五月份的济南网签为 4555 套,每天平均不到 150 套,而 6 月截止到 22 日,网签都达到了 5800+,每天平均 267 套。

如果把数据扩展到每个月,从五月份就已经开始增多。

除了前一段时间疫情影响,这次最大的就是政策了,力度非常大。

非本市户籍家庭贷款首付比例由 60% 调整至 30%。

二套首付从 6 成变成 4 成

社保调整缩短

在之前,济南是本地人比较重的一个市场,对外地人不是很友好,现在算是门槛放开了,杠杆变得更低了。

济南成交量正在回调中。

3、苏州表现的更明显

只看数据:

新房环比 5 月上半月,成交面积则环比增加 75.56%

6 月上半月二手房成交面积为 27.14 万㎡,成交套数 2577 套,未来或许将会突破 5 千套。

现在楼市的资金流动性又有新一波的注入,二线城市谁的价值大,谁的条件松,资金就会涌入。比如现在的苏州,接下来的武汉 ……

2

除了销售数据外,还有一件事情那就是库存停止了上扬!

库存下降了。

5 月末百城去化周期从 2022 年以来,终于出现了回落,从 4 月末的 24.6 个月变成 23.3 个月。

也就说房子卖得动了。

不过从 4 月份末,就出现了一个现象,延续到了 5 月份:

东南沿海的弱三四线城市,压力比较大。

我们看张图:

三明,泰州,盐城,扬州,绍兴等属于东南沿海的弱三线城市库存量同比上涨排名前列。

虽然,原有的基础并不像防城港这些城市积压严重,但是基本涨幅也在 20% 左右,有些甚至更为严重。

在库存周期前 20 的城市里,基本上又分为了三类:

1、原有基础上库存都比较多的城市:

我们都知道以前库存比较多的城市:

防城港 152 个月

哈尔滨 144 个月

连江 138 个月

长春 130 个月

呼和浩特 104 个月

其次北海,大连,宝鸡等等依旧榜上有名,毕竟库存不是一下子就能去掉的,特别是城市如果跑输全国,肯定会更难。

2、短期成交低迷造成的城市:嘉兴,汕头,惠州等等

3、二线城市也超过了 40 个月的并且未来还会持续的,像沈阳,兰州一些东北或者内陆的二线城市。

从这些库存周期你会发现,某些二线城市还不如一些强三线城市,赤裸裸的选择大于努力的事情。

如果再拿 5 月份与 4 月份相比,你会发现:

1、武汉的数据有了明显的改变。

在 6 月份的前半月,在新政策的刺激下,新房环比上涨 1.3%,成交套数为 3963 套,二手房大约为 3 千套,成交面积环比增长了 25.6%。

接下来的武汉随着政策的进一步放松,成交将会有更多的突破。

2、郑州市场萎靡不振的情况慢慢走出来。

郑州在 4 月份数据真的是相对比较差的,如果从去化率来看只有 18%,五年来单月最低。虽然 3 月 1 日出台了新政,来访量确实比之前多,但是成交依旧萎靡,不过5-6 月份,改善表现出了强烈的欲望。

比如:保利璞岸,一周 18 套,5 月 53 套

华润幸福里,10 分钟销售 20 亿

华润瑞府,2 小时 9.8 亿 ……

分化的市场,改善先行,进而带动刚改,5 月份的成交也有上升中:

3

在这背后是一阵阵的强心剂和打断肋骨的忧伤。

1、政策的强心剂:

今年上半年,差不多有 175 个省市出台政策,力度由原来的隔靴搔痒逐渐像特效药靠近。

比如,差不多 36 个城市放松限购,以武汉,杭州,南京为典型。

放松限贷的就有 50 多个城市,像郑州,除此以外,天津的限价,苏州的限售,还有不少城市的公积金政策,成都的公积金首付 2 成 ……

证明之前的四限政策,已经都被打破,具体哪个城市出台什么政策,我们可以看下面这张图(滑动查询)。

之前是三四线救市没有门槛,现在就连二线城市的政策基本只剩下一层窗纱。

限购就是房地产的枷锁,而现在已经把所有的钥匙都摆在你的面前。

有些楼市的政策已经向你走向了 99 步,而你只需要迈一步就好,即使这样,有些人仍然无动于衷。

2、开发商的肋骨被打断好几根

不说其他,我们就以 618 的数据来看:

就以湛江霞山区来看,车位券,车位,特机房房,物业费,首付 1 成等等这些老手段重出江湖。

未来城和硕基一品降价比较多,1 万出头的价格,吸引人,有些小楼盘更是认清自我,直接 8 字头,促成一波成交。

在这里,你会发现,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

除此以外,长沙某些房企也是够拼的,直接首付 5%,首年 0 月供,虽然不是住宅,但是也发现了长沙庞大的商业库存,竞争压力是有多大。

武汉刚过完 618,又要抢收 630,一波接着一波。

远洋某盘推出了奔驰 + 油卡的组合,除此以外,华发多盘联动,特价房,全明营销等等,依旧以优惠 + 砸钱来吸引购房者。

房企拖着疲惫的身躯,使出浑身解数,在声嘶力竭中挣扎。

4

拼劲全力得到的一丝丝成就,现在看来是多么难得。

对于楼市来说,提升预期比打下预期更为艰难,特别是在双重的压力大,楼市对经济具有刺激作用,但是大家对楼市的信心依旧任重而道远。

毕竟应激性创伤不是一下子就能恢复的。

不过对比前两个月,至少行动起来了,马上进入下半年,对楼市来说,又面临一种考验,那就是销售额。

一旦再次陷入泥潭,你会发现,年末将会有一波新的老生常谈的问题,比如就业,年终奖,交付,烂尾,农民工薪资 ……


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